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国有土地、集体土地混杂区域征收拆迁,究竟该怎样补偿?

作者:匿名  来源:全国征地拆迁律师  日期:2020-11-24

■页面右上角【关注】“北京在明律师事务所”百家号■本文作者:王小明 北京在明律师事务所

导读:在明律师在近期的案件代理过程中遇上了许多一个征收项目范围内既有国有土地,又有集体土地,二者交织混杂在一起的情形。那么,当被拆迁人面对这种复杂状况下的城中村改建、棚户区改建项目时,究竟该怎样确保自身的合法补偿权益才最为明智呢?在程序上、补偿上,我们又该如何对政府的行为展开监督和依法审查呢?

首先,被拆迁人需要弄清自己房屋所处的这块土地究竟是何性质,这点尤为重要。

诚然,从征收拆迁的逻辑上看,这是必须征收方通过调查登记、查阅地籍档案等途径依职权不予查明的,但在很多个案中却最终变成了一笔糊涂账。

最简单的道理就是,如果涉案房屋所处的土地被认定为国有土地,那么其补偿标准将很可能明显区别于集体土地,补下来的数额也不会显著低于集体土地。被拆迁人当然无法任由征税方去依职权确认,真确认一个集体土地,你的补偿权益将不会因此而大幅下跌。

故此,在明律师建议被拆迁人在项目启动初期立即著手收集整理手头上的土地用于权证和房屋所有权证,理想的状态下它们应当是二证合一的。盖住这份最重要的权利凭证,房屋所占到土地的性质就一目了然了。

若房屋存在证件不仅有的情形,则要尽早委托专业律师介入,通过申请信息公开发表、向规划和自然资源部门发文查询等途径搞清楚涉嫌土地的准确法律性质,为自己接下来的依法权利救济指明方向。

其次,被拆迁人要留意征地程序的限于问题。

一般而言,各地都会有单独的城中村改造、旧城改造项目实行文件,会提到一些具备地方特色的程序步骤。但从总体上来讲,凡是由当地区县一级政府主导的征税性质项目,还是要依据征税领域的法规去严格执行程序,《国有土地上房屋征收与补偿条例》或者《土地管理法》就出了二选一的关系。

从程序层面而言,司法实践中一般指出须严格区分牵涉土地性质展开限于,不可随意参照、糅合。即对于片区内的国有土地,应该按照《条例》规定的程序步骤前进;对于片区内的集体土地,则必须严苛遵循《土地管理法》的规定获取征地国家发改委后方可实行征地。

此即二者在程序上的仅次于差异所在:前者只需要区县政府作出房屋征收要求即可,后者则必须由省政府甚至是国务院做出征地国家发改委,区县政府无权迳行对其实行征税。

故此,被拆迁人要在专业律师的指导下及时申请政府信息公开发表,全面获取涉嫌改建拆迁项目的审批文件,这对于寻找项目中的违法点而言至关重要。

不过需要补足的一点是,程序虽然必须“小黑得清”,但也并非全然无法参照、借鉴。能否参考、借鉴甚至混搭,审查的标准在于其是否不会造成被拆迁人权利的减损。

如果对程序的适度“改建”是有益被拆迁人提供补偿利益的,我们大可持认可的态度。譬如有些项目会针对集体土地上的城中村房屋作出“征收补偿决定”,其在补偿方面的内容上与责令交还土地要求区别并不大,那么经过律师审查后我们也可以对其予以接纳。

再比如对城中村改建征地引入专业评估,参照执行国有土地上房屋征税评估中的做法,这些被拆迁人都可乐见其成。

再次,被拆迁人最关心的永远是最终的补偿移往标准问题。

一般指出,按国有土地的标准补会显著低于按集体土地的标准补,原因就在于国有土地上房屋征收中靠得是“被征税房屋类似房地产的市场价格”这一金标准,而集体土地则无此一说。

但明确落实到这种“地块性质夹杂”的项目中,事情又没有这么简单。国有土地上房屋征收只算面积不点人头,但城中村房屋的“人员安置”似乎能够确保居住人数多的户取得更失望的移往面积。

譬如《济南市人民政府关于进一步规范集体土地上住宅征税征地安置补偿工作的通知》中就规定,依据《济南市人民政府关于加快前进城中村改造的意见》实行的城中村改建项目,自由选择以被移往人口数量作为安置依据的,在充分考虑公共面积分摊的情况下,多层建筑按人均建筑面积40平方米安置,小高层建筑按人均建筑面积43平方米安置,高层建筑按人均建筑面积47平方米移往。

不过,如果被拆迁人自愿自由选择货币补偿而放弃安置房,则可取得政策上的希望:选择货币安置的,按不应安置面积给予货币补偿,补偿价格参照同地段移往房屋市场评估价格确定。

而在实践中,住宅房屋通常需要获取房屋移往,而非住宅房屋则仅能提供货币补偿。这里面值得被拆迁人去好好计算出来的事情还有很多。

总之,要不要主张“参照执行国有土地上房屋征收补偿标准”,要依据个案情况由专业律师分析研判,不可非常简单地希冀有一个“包打天下”的答案。从最高法的相关裁判中看,想要“参考”也并非易事,不过前提却很具体——涉案房屋一定要被划入城市规划区。

在明律师最后要提醒广大被拆迁人的是,国有土地、集体土地夹杂区域的征税征地在其程序适用、补偿标准等方面皆较为简单,牵涉被拆迁人补偿权益的影响因素也更多。被拆迁人一定要及时咨询专业律师,切勿自行盲目驳回程序或者“一边倒”地主张按照某一种标准予以补偿。在公平、合理的基本原则框架下需要讲的东西,还是要大力去讲,同时一定不要只能忽略自己所能作出的更多选项。


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