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农村宅基地上房屋拆迁补偿的8大关键点,抓点拿钱不在话下

作者:匿名  来源:全国征地拆迁律师  日期:2020-11-18

  关键点一:宅基地上房屋是否证件齐全

  根据2020年5月自然资源部最新公布的《关于减缓宅基地和集体建设用地使用权确权注册工作的通知》及此前原国土资源部发布的一系列规范性文件,农村宅基地上房屋的“有证”主要指其具有集体土地建设用地使用证、农村房屋所有权证或者换发后“房地一体”的不动产权证。

  房证、地证双证齐全的农村房屋在遇到任何形式的拆迁时都不用过于担心,补偿利益一定跑不了,更会只能被找到打折扣的借口。

  

  关键点二:非违法用地类向警方房屋,确权登记享受公平补偿应无障碍

  农村大量不存在的无证自建房是老百姓最头疼的一块,它很更容易就在征地中被来个“未予补偿”。不过,前述《通报》则给出了解决问题这一历史遗留问题、根本性现状问题的原则思路:

  对合法宅基地上房屋没有合乎规划或建设相关材料的,地方已实施涉及规定,按其规定办理。未出台相关规定,位于原城市、镇规划区内的,出具规划意见后办理注册。

  位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实行前建设的,在办理登记时可不递交符合规划或建设的相关材料;

  在《城乡规划法》实施后建设的,由村委会公告15天无异议,经乡(镇)人民政府审核后,按照审核结果办理注册。

  这就是说,对于不不存在违法闲置耕地等农用地情形的向警方自建房而言,若其坐落于原城市、镇规划区外且修建于2008年之前,无需提交乡村建设规划许可证或者个人建房审核材料就可办理确权注册。

  一旦“确”上权了,遇征地腾退时其就不再是向警方房屋,而变身兼需要堂堂正正分给补偿安置的有证房屋了。

  

  关键点三:谁有资格确认违建进而具体不予补偿?

  有资格将农民的房屋确认为违建,进而通过责令限期拆除要求等途径实行强制拆毁的,依法有以下一些部门和组织:

  1. 规划和自然资源主管部门。涉嫌房屋是否涉嫌违法用地,否违反乡、村庄规划,规划和自然资源主管部门有权在依法调查取证后予以认定。

  2. 乡镇政府、街道办事处。根据《城乡规划法》和一些地方近年来陆续颁布的“下沉式执法”制度,乡镇政府和改制后成立的街道办事处有权对农村违建实行公安部门,并依据《行政强制法》的规定不予拆除。

  请求大家牢记,村委会、村集体是无权单独实施违建认定、公安部门直至拆除不道德的。一些地方会在补偿移往方案中确定包括村委会参与的“x方确认小组”,专门负责管理确认无证房屋能否给与补偿的问题。但这样的的组织中绝不会只有村委会,乡镇政府、规划和自然资源主管部门是不可或缺的。

  

  关键点四:补偿安置方案否公开发表公示,并充份听取意见,保障申请人听证权

  无论是征税还是征地拆迁,补偿移往方案都是要有的。那么它应该做到以下3点:

  一是面向全村公开张贴发布,不能偷偷摸摸、一户一户地下放;

  二是必须有针对某一明确项目整体的补偿安置方案,仅以分户的“补偿方案”替代的作法很有可能不存在法律上的问题,农民对此要保持警惕;

  三是确保农民明确提出意见、拒绝听证会的权利。不容许提意见,不做任何修改即拒绝“一刀切”执行的方案一般都会存在这样或者那样的减损农民财产权利的问题。

  关键点五:精确确认“一户多宅”,贯彻考虑到农户分别获取安置权利

  原国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权注册发证有关问题的通知》中规定,合乎当地分户建房条件未分户,但未经批准自行建房分离居住于的,其新建房屋占用的宅基地合乎相关规划,经本农民集体同意并公告无异议的,可按规定补办有关用地申请后,依法予以确权登记。

  未分开居住于的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际用于面积不予确权注册。

  也就是说,对“未分户”村民的“一户多宅”,不能简单确认为违章建筑进而不予补偿或者擅自收回。近期公布的(2016)最低法行再82号行政起诉书中也具体了征税拆迁应该确保被征收人居住于条件不降低的原则,明确提出要根据明确案情贯彻考虑农民获得分户移往的权利。

  简言之,“一户一宅”原则中的“户”,不该被机械解读为户口簿,而是要放到符合农村地区风俗习惯、传统作法的“自然户”的性质上去考虑。

  关键点六:农村女性和入城落户农民的补偿权利不应得到确保

  农村房屋拆迁中长期存在的“男女有别”等对女性权利公然否认、减损现象完全不具有合法性。事实上,只要农村女性在补偿安置方案公布时其户籍仍在本村,且具体为本集体经济的组织成员,那么其就有权与男性村民享有平等的补偿安置权益。

  结婚、离婚、丧偶、年龄大小等客观情况都不应成为针对房屋征地进行补偿时将女性排除在外的理由。

  而根据新的修订的《土地管理法》等规定,入城落户农民并不必然失去其原有的宅基地使用权,其只能依据政策制定的鼓励性措施来“自愿有偿退出”其闲置宅基地和农房。在其对宅基地上房屋享有所有权的情况下,房屋的补偿利益是不容被褫夺的。

  关键点七:农村房屋的价值否经过依法科学评估

  评估出来的价值和地方上“一刀切”确认的价值完全不可同日而语。特别是对于一些城边村、城郊村等即将被城镇扩展所淹没,地理位置较为优越的农村房屋而言,委托专业的评估机构展开价格评估,才能使房屋的真正价值获得彰显。

  对于“人较少面积不小”,或者想发给货币补偿而不需要安置房的被拆迁农民而言,一份专业的评估报告将成为其获取公平、合理补偿利益的重要确保。

  对方案中未牵涉到委托评估环节的,农民要及时提出意见,必要时可通过对方案的申请人复议、提起诉讼等途径实施救济。对直接按某一个标准给付的补偿款反感的,也可以通过对补偿决定(裁决)的复议或者诉讼主张权利。

  关键点八:防“帮拆”的真正法宝竟然是它!

  在农村房屋拆迁中,农民最怕的就是“帮拆”。不过,事先、事中的取证工作如果做到得充足专业、充份,帮拆也未必真的那么可怕。

  对于遭到帮拆卸、拆迁风险大的地区,农民朋友要做到未雨绸缪,及时对涉嫌宅基地及其上房屋的情况展开完整的视频拍摄(比单纯拍照片效果要好),将宅基地院落、房屋及其他地上附着物的客观状态记录下来,进而将房屋内部的装饰装修、家具等室内物品明晰呈现出。

  在帮拆、强拆过程中大家则要重点做好对组织、参与人员的拍照、录像工作,争取准确捕猎强拆不道德实施主体,便于日后驳回行政诉讼以后刑事程序来追究其法律责任。


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